Caução no aluguel: quando deve ser devolvida?
Publicação institucional da JCS Advocacia Premium • Dr. Jackson Caraça Simão, OAB/SP 209.111 • Conteúdo atualizado em 04/10/2026.
A entrega das chaves pode encerrar a ocupação e, ao mesmo tempo, iniciar uma discussão sobre a caução. Locador e locatário devem conferir o contrato, a garantia efetivamente prestada, os pagamentos e o estado do imóvel. A simples afirmação de que existem danos não explica o valor retido; da mesma forma, a desocupação não permite ignorar obrigações pendentes que sejam legitimamente demonstradas.
O que a lei estabelece para a caução em dinheiro
O artigo 38, § 2º, da Lei do Inquilinato limita a caução em dinheiro ao equivalente a três meses de aluguel e prevê depósito em caderneta de poupança, com as vantagens revertidas ao locatário por ocasião do levantamento. Essa regra é específica para a garantia em dinheiro. Além disso, o artigo 37 veda exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, o que precisa ser distinguido de obrigações de pagamento comuns da locação.
Identifique no documento qual garantia foi pactuada e confira o comprovante do depósito. Expressões como adiantamento, sinal e caução podem ter sido utilizadas de forma imprecisa e precisam ser confrontadas com a finalidade efetiva. O recibo deve permitir identificar valor, data e destinatário. Se a garantia foi ajustada ou complementada posteriormente, preserve também essa documentação.
Danos, desgaste e retenção de valores
A comparação entre vistoria inicial e final ajuda a esclarecer divergências. Fotografias datadas, comunicações de problemas e documentos de reparo podem indicar se determinada condição já existia, surgiu durante a locação ou corresponde ao uso normal. A lei exige devolver o imóvel no estado recebido, ressalvadas deteriorações decorrentes do uso normal. Uma cobrança deve ser individualizada, evitando valores globais sem descrição e sem demonstração.
Peça demonstrativo de aluguéis, encargos e reparos discutidos e confira cada lançamento com documentos. Preserve a prova de entrega das chaves e registre qualquer divergência sobre a data. Não trate a caução automaticamente como autorização para deixar de pagar os últimos aluguéis: sua utilização depende da situação contratual e do ajuste entre as partes. Compensações e descontos precisam ser examinados com cuidado.
Como organizar o pedido de conferência
Reúna contrato, comprovante da garantia, recibos, vistorias, fotografias e comunicação de desocupação. Indique o valor cuja devolução é pretendida, quais descontos foram apresentados e qual ponto é contestado. Um pedido documentado de esclarecimento pode delimitar a controvérsia antes de outras medidas. Eventual cobrança ou restituição deve considerar o contrato, a prova das obrigações e os valores efetivamente apurados, sem presumir legitimidade de toda retenção.
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Fontes oficiais: Lei do Inquilinato, artigos 23, 37 e 38.